Modèle de prévision des prix immobiliers à Genève
Modèle économétrique construit en 1993, actualisé en 1996 et en 1999, pour l’UBS Genève. Modèle de prévision des prix des bâtiments résidentiels à Genève: explication et prévision de l’évolution du stock, de l’évolution des loyers et des prix des immeubles échangés. Prévisions pour 1999-2002. Mandat UBS. Publication dans la revue française: Cahiers du G.R.A.T.I.C.E 21, 2002, pp. 91-109. (1993-1999)
Méthode d’estimation de la valeur immobilière fondée sur le cash flow: valeur de rendement dynamique
Développement rigoureux d’une formule de calcul de la valeur de réservation pour l’acheteur ou le vendeur d’un immeuble. Ceci permet de montrer qu’il faut baser les calculs sur la notion de capital propre du propriétaire et non sur l’actualisation des revenus à l’aide d’un coût moyen des fonds. En effet, comme la valeur d’un immeuble change, le capital propre de son propriétaire est variable. Il peut parfaitement s’écarter du montant des fonds propres qu’il a engagés pour acquérir l’immeuble et par la suite. La recherche montre également comment il faut prendre en compte les amortissements, les variantes de financement, les travaux de rénovation, les potentiels de transformation, et tous les autres investissements possibles. Le modèle développé ainsi permet de choisir ces variantes de façon à maximiser la valeur de l’immeuble pour son propriétaire. Publication d’un cahier de recherche. (1999-2000)
Un système de Rating immobilier
Développement d’un système d’évaluation d’immeuble qui tient compte non seulement des revenus futurs mais aussi de son état d’entretien et de son potentiel de transformation. Cet instrument permet de comparer des variantes d’entretien afin de choisir la stratégie économiquement la meilleure. Collaboration avec l’équipe du Professeur Paul Meyer-Meierling, ETHZ. Financement: Commission Technologie et Innovation (CTI). Publication d’un rapport. (2000-2001)
Taux d’intérêt hypothécaire: Dilemme entre variable et fixe
La plupart des propriétaires de maisons à travers le monde utilisent une hypothèque pour financer l’achat d’une maison ou de n’importe quel bâtiment. Les décisions les plus importantes qu’ils doivent prendre concernent l’échéance d’amortissement et le type de taux d’intérêt. Ils doivent notamment choisir entre taux fixe (HTF) et taux d’intérêt variable ou ajustable (HTV). Ce choix est important parce qu’il est coûteux de changer après la signature du contrat hypothécaire.
Dans cette partie de sa thèse de doctorat, Philippe Bélanger s’est penché sur la différence de coût internationale entre une HTF et un HTV, en tenant compte des différences de risques et des propriétés de couverture d’une HTF. Il a évalué la valeur de la couverture du risque implicite incluse dans l’HTF à l’aide des données hypothécaires suisses. Ensuite, il a mis au point une mesure ajustée en fonction du risque qui facilite les comparaisons entre les types de taux. Enfin, il a utilisé la méthode et la mesure du risque mises au point pour établir une comparaison internationale de la dynamique des taux fixes et des taux variables. (2010-2014)
Développement d’un outil statistique prospectif romand pour les acteurs de l’immobilier
Ce projet est né de l’initiative de la société Les Portes de l’Immobilier qui organise le Forum immobilier romand (FIR). Les buts étaient (1) de préparer à l’intention des professionnels une synthèse des analyses et prévisions réalisées en 2011 et début 2012 par les instituts spécialisés, et (2) de développer un modèle simple permettant d’expliquer les tendances prévisibles des loyers et prix immobiliers, en Suisse et en Suisse romande spécifiquement. De plus, nous avons procédé à une enquête auprès des professionnels pour connaître leur vision de la marche des affaires, leurs prévisions et leurs besoins d’information. La synthèse des analyses et prévisions et les résultats de l’enquête ont été présentés au FIR le 30 mars 2012. (2011-2012)
Etude de faisabilité pour le recensement statistique des prix de l’immobilier
En réponse à la motion du CN Landolt, l’Office fédéral de la statistique nous a confié en 2012, suite à un appel d’offres, l’analyse de la faisabilité d’un indice national des prix immobiliers: identification des besoins des utilisateurs et des exigences qui en découlent pour l’indice en comparaison avec les indices existant déjà; définition des caractéristiques principales d’un tel indice; identification et évaluation des sources de données potentielles; présentation des méthodes existantes et utilisées dans d’autres pays; proposition d’une solution pour la Suisse; évaluation du coût de cette solution. Sur la base de ce rapport, le Conseil fédéral a approuvé le 7.11.2012 la création d’un indice des prix immobiliers. (2012)
Validation de l’estimation des immeubles d’une institution de prévoyance
Il s’agissait d’évaluer la méthode et les principes d’évaluation utilisés pour évaluer les immeubles dans le portefeuille de la Caisse de pensions du personnel de la Commune de Lausanne (CPCL), par référence aux règles qui s’appliquent aux institutions de prévoyance. Il s’agissait également d’apprécier dans les grandes lignes les conséquences de modifications éventuelles des principaux paramètres sur la valeur au bilan et le rendement des immeubles et enfin de faire de recommandations. Production d’un rapport interne. (2016)
Building Climate Readiness
Utilisation de données spatiales pour évaluer la valeur des biens immobiliers et les risques climatiques
En partenariat avec Wüest Partner, une société de conseil en immobilier, ce projet de recherche de doctorat d’Adam Swietek vise d’abord à évaluer si, et dans quelle mesure, les facteurs de stress climatique sont déjà pris en compte dans les modèles d’évaluation immobilière actuels. L’hypothèse nulle étant qu’ils ne le sont pas, nous explorerons de nouvelles méthodes basées sur l’apprentissage automatique pour apprendre des cartes de caractéristiques indicatives des risques climatiques et de la préparation au climat. A terme, ce projet vise à fournir un flux de travail systématique pour mesurer la valeur à risque, ce qui améliore la capacité d’un investisseur à prendre des décisions d’investissement éclairées concernant la conception de bâtiments résilients. (2019-2023)