Cours en expertise économique dans l’immobilier
Comment assurer un partage successoral équitable ?
4 octobre 2013
Philippe Favarger et François Thorens
Buts et public cible:
- Pour les experts immobiliers et les notaires, un rappel des modalités de partage successoral et du rôle de chacun
- Les notaires sauront mieux poser les bonnes questions aux experts et les experts y répondre
- Les deux groupes sauront mieux trouver une solution satisfaisant tous les héritiers
Les partages successoraux – par donation ou héritage – donnent fréquemment lieu à des conflits entre donataires ou héritiers, surtout lorsque le patrimoine faisant l’objet du partage comprend des biens immobiliers. Un récipiendaire considère que la soulte qu’il doit payer est trop élevée, un autre n’obtient pas le bien qu’il aurat souhaité, etc. Triste sort pour un événement souvent douloureux, qui devrait être source d’opportunités et non pas de querelles parfois sans fin.
Traditionnellement, un expert immobilier estime la valeur vénale des biens et les héritiers sont laissés à leur sort pour la répartition et pour la fixation des soultes. Mais l’expert pourait jouer un rôle fondamental en vue d’un règlement à l’amiable du partage. Il peut expliquer aux futurs récipiendaires les méthodes d’évaluation à disposition en leur présentant les incidences du choix entre telle et telles méthodes. Il peut contribuer au choix de la ou des méthodes par les personnes concernées plutôt que décider lui-même et simplement communiquer ce qu’il considère comme étant les « justes valeurs ». Il peut même proposer un processus original permettant de régler simultanément et d’un commun accord la répartition des biens et la détermination des soultes.
Le cours est divisé en deux parties. L’avant-midi sera consacré à une présentation de la problématique, des approches et des méthodes d’évaluation pertinentes selon le type de bien, et d’un processus permettant de tenir compte au mieux des valeurs personnelles attribuées aux biens par leurs récipiendaires.
L’après-midi donnera l’occasion aux participants de tester différents processus dans le cadre d’un jeu de rôles par groupes où il devront définir d’un commun accord les modalités d’un partage virtuel. Le retour de ces ateliers permettra de tirer des enseignements qui pourront guider l’expert dans son rôle de conseiller et, éventuellement, d’héritier dans la voie d’un partage à l’amiable.
Programme de la journée
08h45 – 09h00 Accueil et inscription
09h00 – 10h00 Introduction aux questions juridiques
10h00 – 10h30 Processus, approches et méthodes
– Répartition des biens et détermination des soultes
– Approches et méthodes pour l’évaluation des biens
10h30 – 11h00 Pause-café
11h00 – 12h00 Un processus hétérodoxe
– Mise aux enchères des biens
12h00 – 13h30 Repas (non compris)
13h30 – 15h00 Atelier par groupes
– Résolution d’un cas d’école
15h00 – 15h30 Pause-café
15h30 – 16h30 Synthèse
– Appréciation des processus testés
Lieu: EPFL, dans la salle BC 410
Cours en expertise économique dans l’immobilier
Concept de duration et immobilier
14 juin 2013
Philippe Bélanger et Philippe Thalmann
Améliorer la gestion du risque de taux d’intérêt est crucial pour les investisseurs et le législateur (par exemple Solvency II ou Swiss Solvency Test). Pour ce faire, il faut comprendre la sensibilité de l’actif immobilier aux changements de taux d’intérêt. Une bonne gestion du risque de taux d’intérêt améliore l’évaluation de la solvabilité et par voie de conséquence évite les pertes futures et la sous-capitalisation. Ceci contribue finalement à une économie plus stable.
La duration est la mesure commune de la sensibilité d’un actif financier aux mouvements de taux d’intérêt.
Le cours sera divisé en deux parties. L’avant-midi sera consacré à une initiation au concept de duration, son utilisation, son calcul et les paramètres ayant un impact sur sa valeur. Au cours de l’après-midi, nous explorerons les implications de la réalité d’un bien immobilier sur le calcul de la duration et les différentes méthodes de calcul. Nous terminerons la journée par une application concrète en ayant recours à vos connaissances dans le calcul d’une valeur à l’aide d’un modèle DCF.
Des connaissances en calculs financiers ne sont pas requises mais vous profiterez davantage du cours si vous êtes à l’aise avec les calculs financiers de l’immobilier avec Excel (par exemple calculs DCF). Vous pouvez vous inscrire pour la matinée seulement si vous souhaitez uniquement une initiation au concept de duration. Si vous connaissez déjà bien ce concept et son calcul pour des actifs ordinaires (obligations), vous pouvez vous inscrire pour l’après-midi seulement.
8h30 – 10h15 Contexte
– Définitions et utilisation de la duration
10h15 – 10h45 Pause-café
10h45 – 12h00 Concept de duration
– Calculs de la duration
– Duration en contexte de portefeuille
12h00 – 13h30 Lunch
13h30 – 15h15 Concept de duration en contexte immobilier (I)
– Eléments de rendement
– Duration empirique et effective
15h15 – 15h45 Pause-café
15h45 – 17h00 Concept de duration en contexte immobilier (II)
– Applications immobilières
Lieu: EPFL, dans la salle CM1 368 (Voir Plan CM 1368)
Cours publics novembre/décembre 2013
Cours publics du MAS en expertise dans l’immobilier dans le cadre du module économique 2013/2014